由点及面,多维竞争下地产分化显著

2020年房地产行业短暂受挫后开始复苏，“房住不炒”的定位不变，继续完善平稳健康发展的长效机制，得益于此，行业发展继续稳步向前。全年来看，行业呈现出显著的“分化”特征，并由点及面进一步扩散。具体体现为城市布局分化、房企规模分化、融资优势分化、估值分化等。

以先进100中的57家房企作为样本（项目个数达到5065个、销售金额为34703.38亿元、销售面积为24311.50万平方米），观察其在各区域中的销售金额，可以看到整体的布局偏好是以一线城市或大城市构建起的城市群为主，包括中原城市群、辽中南城市群、山东半岛城市群、滇中城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、哈长城市群、长三角城市群、长江中游城市群、成渝地区城市群和海峡西岸城市群，尤以后七者的销售占比为高。

以碧桂园（不在样本内）为例，其截至2020年6月30日，已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，分布于31个省/自治区/直辖市的288个地级市，总计覆盖1334个区/县。其中与上述样本房企销售贡献突出的七大城市群高度契合，仅珠三角城市群中的广东、长三角城市群中的江苏就分别布局了533和317个项目。

细分到各线级城市来看，一线、新一线及二线城市的销售占比达到74.43%，其中后两者占比分别为37.38%和28.09%。而三线、四线和五线城市的销售占比则分别为12.57%、4.83%和8.01%。

可以看到新一线和二线为房企贡献了大部分销售，而三线城市由于均价低，销售占比不及前者，但是也逐渐成为房企的布局优选。以100个城市过去5年的土地成交量来看，三线城市成交的土地规划建筑面积占所有城市的比重，由2016年的46.59%提升至2019年的51.39%。　　

将样本房企按照销售规模分类，观察不同梯级的城市布局偏好，可以看到2000亿以上、1000-2000亿、500-1000亿以及300-500亿级别的房企，销售占比较高的城市均为新一线＞二线＞三线，仅300亿以下房企各城市的销售贡献异同，销售占比较高的城市分别为新一线（31.79%）、三线（22.32%）和四线（20.40%）。

该梯队以区域型或特色房企为主，随着行业竞争加剧，其在一线、新一线及二线城市的竞争优势并不突出——缺失资金、周转空间及规模增长动力，要与头部及大规模房企抢食更是难上加难。而三四线城市或有本地资源支撑、或可以通过“小而美”的产品输出，实现规模和利润增长，因此会更加舒适，未来在该区域的销售额集中度相信会更高。

除了城市布局外，可以看到房企间的规模分化也在加速。2020年，全国商品房销售额173613亿元，同比增长8.7%。与全国的增长同步，先进100房企的销售额在全国中的份额亦在提速，由2020年的73.33%提升至2021年的75.79%。　　

同时，各梯级出现规模分化，碧万恒3家7000亿以上房企占2021先进100房企总销售金额的16.84%，占全国12.77%的市场份额。而32家500亿以下房企，上述两个百分比分别为8.84%和6.70%，较2020年的10.06%和7.38%出现了下降。

如前所述，头部及规模房企拥有既有的规模优势，在拿地、融资以及品牌优势上具备较大的优势，因此在市场份额抢夺上亦如虎添翼。经此一“疫”以及三道红线重压下，房地产行业的生存环境更加考验房企的实力与质量，规模间的分化会继续加速。

转看融资情况，虽然境外债跌宕起伏，融资规模出现收缩，但是受益于疫情之初各地针对房企缴纳土地款、信贷政策等进行边际放松，因此境内发债逆势扩张。不过下半年，“三道红线”以及房地产贷款集中度管理等政策的祭出，一定程度上压抑了房企的融资动作。全年来看，信用评级高、负债规模处于健康范围内的房企，融资渠道更加多元，且融资成本更低。

仅以发债筹资来看，观点指数以73家房企作为样本，其中4家发债超过300亿元以上的房企，其融资总额占所有样本房企的23.18%，而个别房企全年发债规模却低于10亿元。虽然发债只是房企融资的渠道之一，但可以看到融资规模已经出现了严重分化。　　

对比融资成本，上述分化会更加明显，观点指数将样本房企按照销售规模分类，可以清晰看到销售规模在5000亿元以上、2000-5000亿、1000-2000亿的房企，超过50%的加权平均票面利率均低于平均数，而500-1000亿、100-500亿房企则相反。虽然发债利率不完全取决于房企的销售规模，还与财务健康程度、货值大小、信用评级等息息相关。但是不可否认，销售规模大的房企，其发债利率往往更低。

展望2021年，三道红线对于房企的融资影响会更加显著，融资资源会进一步向优质房企倾斜，使其在融资额、成本和发债期限上享受更多的优势。

来源：金融界