揪心!杠杆率超过100%的城市竟然这么多……

搜狐焦点德宏站 2020-09-10 10:45:16
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

9月7日,中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》,指出近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势,除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。 其实无需蓝皮书,老百姓对于“房价处在高位”这

9月7日,中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》,指出近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势,除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。

其实无需蓝皮书,老百姓对于“房价处在高位”这件事也是心知肚明。为了降低风险,高层日前对于房企融资也专门划定了“三道红线”。其实,杠杆率的潜在风险不仅存在于房企,居民杠杆率、住户部门杠杆率同样值得警惕。因为杠杆率过快上涨,不仅会对消费造成挤压效应,还容易引起金融风险。国务院发展研究中心原副主任王一鸣5日直言:“居民房地产杠杆率这些年上升非常快,有些城市的居民杠杆甚至已经超过了100%,这会对消费形成巨大挤压,对内循环产生影响。”权威人士在公开场合把话说得很重,更加凸现了形势的严峻性。

攀升的居民杠杆率杠杆率的统计方式主要有两种,比较常见的是居民杠杆率,另外还有住户部门杠杆率。所谓居民杠杆率,就是住户贷款余额/住户存款余额,简单说就是居民债务和可支配收入之比。居民的债务大多来源于房贷、车贷、信用卡透支等各种贷款行为。居民杠杆率越高,说明居民负担越重,偿还压力越大,出现金融风险的可能性也就越大,比如逾期或者干脆无法还款。居民资金杠杆率和房价息息相关,毕竟大额消费除了车就房子,现在汽车越来越便宜,有的甚至有几年免息贷款,因此现阶段对居民影响最大的贷款就是房贷。而房价越高,居民的贷款金额也就越高。从央行公布的数据来看,2008-2018年,个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%,即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右,是居民负债的最主要组成部分。

虽然从全国看,居民杠杆率不高,易居房地产研究院报告显示,今年一季度全国居民杠杆率为32.1%,环比上升0.7%。可是分城市深入分析起来,差别可就大了——第一财经数据显示,厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州、广州、贵阳、宁波的居民杠杆率分别为161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%,其中厦门的居民杠杆率在全国首屈一指。安居客数据显示,从2019年12月开始,厦门二手房房价经历了长期上涨。厦门9月二手房均价已高达 48214 元/m²,比去年同期上涨 4.38%(下图)。

要知道,厦门目前只是二线城市,二手房均价都这么高了,比一线城市广州二手房均价还高,显得非常扎眼。

房价过高、居民杠杆率过高,容易对消费形成挤出效应,毕竟老百姓的钱如果都用来还房贷了,又哪还有余钱消费呢?虽然今年城镇居民家庭资产负债数据还没有出炉,不过从2019年的数据也可以看出,居民负债率很高很高了。央行发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示,目前我国城镇居民家庭运用杠杆现象较为普遍。受调查家庭中,有负债的家庭占比为56.5%,从负债用途看,房贷是家庭负债的基本构成。在有负债的居民家庭中,76.8%的家庭有住房贷款,户均家庭住房贷款余额为38.9万元,占家庭总负债的比重为75.9%。从国际经验来看,如果居民杠杆率过高,则容易引发金融风险。一旦出现大量断贷,就容易引发金融大幅度震荡,后果不堪想象。所以近期高层三番五次讲要降低杠杆、负债,这都是有原因的。和近期出手调控的沈阳、无锡、杭州等地不同,厦门目前没有进行严厉的调控政策。

不过,厦门的居民杠杆率也这么高,购买力很可能已经透支了。新房市场热度降低,就是购买力透支的一个信号。比如说厦门海沧区的一个项目,首批拿到预售证的房价比当初的楼面价都低了几千块钱,属于血亏的楼盘。8月份,整个厦门新房市场一共只卖出去1740套房,成交量环比骤降36.9%,8月新房的平均房价为38614元,从4字头跌到了3字头。整个8月份,厦门的新房市场可以说是量价齐跌。供需方面,中原统计数据显示:今年1-8月,厦门市一手住宅共成交11686套,面积130万㎡。折算下来,月均去化约1461套,16.3万㎡。以上半年的平均去化速度计算,当前可售住宅去化周期近20个月,厦门新房市场已经供大于求,开发商去化压力相当大。在厦门有多套房的可以考虑高抛套现,毕竟房价只是纸面富贵,能成功套现才算是安稳落袋。

揪心的住户部门杠杆率说完了居民杠杆率,再来看看住户部门杠杆率(住户贷款余额/GDP)。苏宁金融研究院数据显示:从1996年开始,我国的住户部门杠杆率一直呈上升趋势,特别是2008年到2016年国际金融危机发生后,随着“4万亿”刺激政策的推出,房地产市场快速回暖,住户部门杠杆率快速上升,从18%左右升至45%。2017年、2018年和2019年,住户部门杠杆率分别为48.97%、52.1%和55.8%。至于今年,易居房地产研究院报告显示全国一季度住户部门杠杆率为57.7%,环比上升1.9%,同比上升4.6%。虽然总体看上涨不多,可是分城市看,差别还是蛮大的。住户部门杠杆率方面,杭州以107.4%名列榜首,其次是温州94.1%、厦门84.2%、深圳83.2%。从下图可以看出,杭州从今年2月开始,二手房价格一路上涨,9月环比8月上涨高达2.58%,看着就让人揪心。

国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中显示:当住户部门杠杆率低于10%时,债务增加将有利于经济增长;当住户部门杠杆率高于30%时,中期经济增长将会受到影响;当住户部门杠杆率超过65%时,将会影响到金融稳定。住户部门杠杆率过高,其实不光是金融问题,对实体经济也会有很大影响。住户部门杠杆率快速上升,不仅会降低对非房地产上下游制造业的消费需求,增加企业成本,还会降低企业盈利能力,进而影响实体经济发展。为了降低风险,预计接下来的高层会继续严控资金流入房地产,收紧购房政策。在住建部7月份召开的房地产工作会上,杭州也有份参与,可见杭州楼市也已引起了高层的重视,调控大概率只是时间问题

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。