多元化毛利贡献增45% 陈卓林冀1500亿销售

搜狐焦点德宏站 2021-03-24 14:07:00
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3月23日下午,董事会主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席了本次会议。陈卓林对于去年取得的成绩是比较满意的:“整体数据是创了历史高峰的,增幅比较不错,总资产、负债率也有明显的改善”。

与去年几乎同一时间,雅居乐发布其2020年度业绩。

相比2019年因海南项目影响导致收入和毛利等受影响,2020年雅居乐的业绩表现较预期的乐观。

年报显示,2020年,雅居乐的营业额为802.45亿元,较上年上升33.2%。毛利为241.02亿元,较上年上升31.3%。整体毛利率为30.0%,与去年基本持平。

核心净利润及公司股东应占核心净利润分别为111.20亿元及83.46亿元,同比上升31.2%及23.3%,对应核心净利润率及股东应占核心净利润率分别为13.9%及10.4%;而公司股东应占利润为94.75亿元,同比上升26.1%。

3月23日下午,董事会主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席了本次会议。陈卓林对于去年取得的成绩是比较满意的:“整体数据是创了历史高峰的,增幅比较不错,总资产、负债率也有明显的改善”。

近两年雅居乐明显将整体课题放在规模、利润和负债方面的协调管控上。

投资策略变与不变

前两年在全国范围内大揽地后,2020年雅居乐在拿地上更为谨慎。

去年初,陈卓林便表示不会乱拿地,因为“拿错地是很痛苦的一件事情”,今年在业绩会亦有同样的感慨,称“不赚钱千万不要拿”。

整体的土地投资上,2020年雅居乐新增土地40幅,权益货值939亿元,权益面积为637万平方米,新增土地总价为357亿元,与2019年持平,平均土地成本则为每平方米4270元,相比2019年的4334元/平方米略有下降。

在拿地策略上,雅居乐显然更为注重成本和盈利控制了。年内雅居乐继续引入多元化购地方式,“招拍挂之外,收并购成为了最主要的扩储手段”。

据管理层介绍,年内雅居乐所获土储来自独立招拍挂的占比19.6%,合作招拍挂占比达25.4%,收并购及股权合作占比达18%,有33%的土地通过产城融合获取;另外有4.1%的土地通过城市更新转化。

通过产业小镇的模式拿地及城市更新转化,逐渐成为了雅居乐重要的土储来源。据管理层介绍,目前雅居乐投入产城融合和城市更新锁定的总土地资源超过8700万平方米,按预售货值资源考虑超过1.5万亿元。

产城融合方面,目前已布局21个城市,累计获取土地为770万平方米,锁定的土地资源达到2400万平方米,可售货值超过3350亿元;2020年产业小镇累计实现销售超过66亿。

加快与同行合作,也成为了雅居乐降低土地成本的方式之一。年内其与平安的合作最为频繁,联合拿地之外,平安也更深入到雅居乐过往一些项目。其中,接近年末时平安出手70亿元注资雅居乐分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州的七个项目,涉及总面积约176万平方米。

对此,陈卓林于会上表示,与平安是双赢的合作,日后依旧会加强;但同时也称,平安只是40多个合作伙伴之一,未来在适合的项目上会继续与其他房企进行合作,主要衡量标准包括谈判条件等。

至于2021年的投资策略,管理层预计的全年预算是450亿元。具体在土地投资上包括招拍挂、收并购、城市更新、勾地等,规划预算为320亿元左右,其中招拍挂预算为180亿元左右;此外对于产业投资则安排80亿元左右;区域布局上则依旧按照2+3+N的战略推进。

尽管前两年受海南实施全域限购影响,雅居乐在销售、毛利方面受到不小的影响,不过陈卓林依旧视海南市场为“金蛋”。

“我们看到国家对海南的重视,以及现在海南土地管控的严格和稀缺,以及市场之大”,陈卓林表示依旧看好海南,将会继续加大投资;并强调在投资侧重点上,海南是大湾区、长三角之外主要深耕的。

值得注意的是,随着2020年海南省自贸港及免税新政出台,雅居乐于11月时隔两年再次落子海南摘得两幅土地。据介绍,截至目前,雅居乐在海南自贸港拥有7个开发项目,土储面积426万平方米,其中位于海口的金沙湾项目,货值达上百亿。

销售、毛利与“不踩线”目标

2020年雅居乐保守定下1200亿元左右的销售目标,延续“慢下来”的步调。不过在疫情影响下,全年完成预售金额1382亿元,同比了上升17.1%。

从区域分布看,华南地区的业绩贡献占比33.9%,大湾区达到25.6%,华东地区贡献22.8%,华中、华北地区贡献为18.9%,海南云南业绩贡献14.8%,其他业绩贡献合计达到9.6%。珠三角、长三角预售面积合计达到55%,基本吻合土地投资上的2+3+N战略。

与前两年审慎基调不同的是,三道红线压力下要保证现金流,管理层提出“销售回款、提高运营效率放在排名前列位”,并向投资者透露,未来三至五年的规模增速规划在20%左右。

2021年的销售目标则定为1500亿元,并称“这是比较折中的数”。

据介绍,按当前的市场预售均价审慎考虑,雅居乐目前拥有的储备货值超过8000亿元,可售资源货值2500亿元,“如果团队努力加上市场情况乐观,我们希望能够超出这个目标”,陈卓林向投资者表示。

比较积极的销售目标之外,管理层定下了三道红线指标全部“转绿”的目标。

截至2020年的数据显示,雅居乐净负债率同比降22个百分点到61%,现金短债比是1.06;剩下一项踩线的资产负债率为75.5%,较上年76.1%下降0.6个百分点,扣除预售款后为71.9%。

潘智勇于会上表决心:“将全力以赴实现三道指标全部转绿,而资产负债率一项将在今年年底左右实现达标。”

要根本性地提升现金情况,除了地产方面提升销售及回款以外,向非房地产业务要规模、要利润,也一直为雅居乐所求。

对于多元化业务,陈卓林曾在2017年立下宏愿——未来三到五年内非地产板块要占到整个雅居乐集团业绩的一半。

直至2020年,雅居乐形成地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新八大产业集团并行运营的格局。年内,多元化业务收入占比13.3%,同比上升3.2个百分点,毛利贡献近30亿元,同比增加45%,三年复合增长38%。

按照管理层的计划,多元化业务收入和利润贡献上将逐步增加,期望2020年的占比达到20%;2022年、2023年增加至30%以上。

三年计划里,管理层指,“希望整体收入有双位数的增幅,毛利率则确保在30%左右的幅度”。

“成熟一个,分拆一个”,是雅居乐对于多元业务的开放态度。关于分拆计划,陈卓林于会上指:“会因集团整体发展战略需求和市场需求确定,主要衡量能否为公司及股东利益较大化和更持续发展,不排除在适当的时候做出一些决定。”

潘智勇则补充强调:“分拆是集团根据业务发展的要求,这是既定方针,而不是为了(债务)达标。”

据管理层介绍,雅城集团已经递交上市表格,市值接近500亿元,上市之后预计拥有权益不低于50%。年内雅城实现营业收入71.7亿元,同比增长11%,三年复合增长率达到3%;毛利率录得16.6亿元,同比增长28%,三年复合增长43%。

至于环保业务,2020年实现23亿元的收入,三年复合增长93%;毛利实现6.5亿元,同比增长28%,三年复合增长率37%。

此外,关于新兴的发展重点——城市更新业务制定了三年规划,潘智勇表示,2020年城市更新锁定的土地面积1150万平方米,相应货值3600亿元。2021年计划累计货值达到4400亿元,增幅达到22%;到2023年则达到2181万平方米的锁定土地面积,对应货值将超过6000亿元。

在转化方面,2021年计划转化169万平方米,同比增长40%,对应货值350亿元,增幅35%。到2023年将转化223万平方米,达520亿元以上货值。

以下为雅居乐2020年全年业绩会问答实录:

现场提问:雅城集团在今年内是否有分拆上市的机会?分拆后对公司杠杆是否会产生积极影响?在多元化业务方面的收入占比计划如何?另外是否还有其他业务的分拆计划?

陈卓林:关于多元化贡献收入占比,2021年计划在20%以上,之前我们预计是会增长很快,但我估计会慢1-2年,因为客观的因素。但希望2023年、2024年收入贡献占比达到30%-40%左右,这已经是非常不错的了。

潘智勇:关于雅城分拆,这是集团根据业务发展的要求、既定方针去分拆,不一定是为了(债务)达标而去递交分拆,不是这个意思,没有必然的联系。

但这个分拆肯定对集团是有正面的作用,肯定是现金多了、权益多了,这是好事;同时更有利于雅城集团独立在资本市场给投资者、机构去发现价值,令雅城自身能够有足够的资金、平台发展,这是双赢,对大家、对股东、对雅城本身都是非常好的事情。

王海洋:关于对多元化产业和板块的分拆计划,主要是看整个控股公司发展的需求,是根据我们自身的发展战略的需求。同时因应市场需求来确定分拆行动,这完全按照公司利益较大化以及股东利益较大化、利于公司更稳定持续发展来确定,不排除在适当的时候做出一些决定。

现场提问:对于集中供地政策,管理层如何看待?这是否影响到雅居乐的投资计划,2021年的拿地策略是什么?

王海洋:集中供地政策出来之后,我们都做过详细的分析,整体上来看集中供地是国家的长效控制管控的一个策略,它肯定要和其他政策协同才能推进国家现在要求的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期),我们是非常理解与非常支持这个政策推进。现在集中供地之后我们认为是有好的一面。

首先在集中供地过程当中大家更清晰,对这22个城市的供地信息是更加清晰、更加透明,尤其对于资金能力和操盘能力较强的企业来说,大家的准备更充分,未来土地的溢价也会慢慢降下来,这对整个社会包括对实力企业是非常有支撑的。

未来雅居乐可能在取地方面首先要加强对市场的分析。现在在投资拿地方面是按2+3+N的战略投资布局去推进,未来仍然按照这个策略去推进。但集中供地之后,对22个城市的土地信息会更加清晰,这样便于提前对城市投资布局和公司的投资拿地方向更加有计划,以便于投资的优质土地更多。另外,在操盘方面会加大操盘运营能力,提升产品质量和运营效率,增强竞争力。整体来说,后期在投资方向会更加清晰。

现场提问:管理层对于海南房地产市场的判断如何?未来一年会不会加大该地区投资?

陈卓林:关于海南自贸港,现在整个土地的管控是比较严格的,但我们是看好的,我们最近也拿了几块地,而且仍然会加强。我希望我们不止一个清水湾,现在算起来在海南有7个项目,我们还会继续加大,比如我们在海口有一个很大的项目——金沙湾项目,有上百亿的货值。所以我们这几年也加大了对海南岛的投资,我们品牌、客户都在这里,海南岛也有一定的收入贡献,所以我们依旧看好。

无论怎么说都好,我们可以看到国家对海南的重视,以及现在海南土地管控的严格和土地资源的稀缺,以及市场之大,这些我们觉得是非常好的。大湾区、长三角和海南是我们主要的发展区域。

现场提问:从收入结构来看,雅居乐集团的多元化布局实现开花结果,多元化比例也提升了,同时多元化业务对于企业集团的管理也带来了挑战,有什么方法可以应对呢?特别是现在提出的房地产管理红利,请问雅居乐管理红利是怎么样实现的呢?

管理层:关于我们在管理上如何产生红利以及如何结合多元化战略来进行运作。首先整体是集团一盘账来考虑的,因此在管理的标准、要求上都是比较规范和统一的,有统一、一致的战略思路以及具体措施。现在是以各产业班子为核心进行各个平台业务的推动,在投资标准、财务管控、人事管理方面都是非常标准化的,这些都是已有的比较好的管理基础,也是按照现代企业制度来推进的企业管理。

管理红利方面,其实内部管理人、才、物这三方面是非常重要,从财务角度方面,我们成本费用的管控显得更加重要,如果合理省下来就是利润,这一块在这这几年的摸索之中也已经在费用的标准、开支的节奏、总额的限制进行全面的规划,我们在这方面已摸索出一套符合雅居乐特点的费用成本管控模式。

同时,在人才选拔评估、提拔任用方面也有自己的一套标准,使适合的人在从事合适的工作、合适的岗位,因此我们发挥出团队的作用,通过这些来推动整个管理的发展,寻求更多的内部管理红利。也可以看到今年的销售费用、销售费率、行政费率相比去年都有下降的,因为节省不少的成本费用,这也是一些成果吧,同时在组织架构方面也是从严的。

现场提问:去年公司超额完成预售目标,希望管理层分享一下今年以及未来的增长指引?今年买地计划是如何?包括在香港和内地方面,我们今年的预算会有多少?

管理层:今年地产的预售大概是1500亿,这是比较折中的数。买地总投资大概400亿左右,买地大概8成是地产,控制在180亿-200亿之间,这是买地的指标。实际上我们买地方式有很多种,不仅仅有招拍挂,还有收并购、城市更新、勾地等混合在一起,地产方面大致不超过320亿左右。其他产业大概安排80亿左右,如果做得好一点还可以再加一点点,可能会达到450亿的总投资额。

关于香港方面,我们也有项目推进,有一个项目已经完成手续了,另一个项目正在推进,有更好的项目我们也不介意继续去争取,主席也很看好香港市场。

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