今年起,这一类房子将“二度升值”?国家一锤定音,内行提醒3点

搜狐焦点德宏站 2020-05-24 17:10:07
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今年起,这一类房子将“二度升值”?国家一锤定音,内行提醒3点 最近,笔者一个朋友遇到了一个买房难题:打算购置一套二手房,看了一些房龄较低的电梯房,也看了一些房龄较高的楼梯房,也就是所谓的“老破小”,但是二者对比下来,相同户型面积下,楼梯房要比电梯房便宜50多万。50多万是什么概念呢?几乎相当于一个普

今年起,这一类房子将“二度升值”?国家一锤定音,内行提醒3点

最近,笔者一个朋友遇到了一个买房难题:打算购置一套二手房,看了一些房龄较低的电梯房,也看了一些房龄较高的楼梯房,也就是所谓的“老破小”,但是二者对比下来,相同户型面积下,楼梯房要比电梯房便宜50多万。50多万是什么概念呢?几乎相当于一个普通工薪阶层10年左右的收入。因此,虽然电梯房的舒适度要远远高于楼梯房,但面对如此巨大的差距,朋友还是有些纠结了。那么,“老破小”到底能不能购买房呢?

其实,过去一二十年时间,伴随城镇化的发展,建筑技术的进步,楼层更高、面积更大、户型更新的电梯房已经成为了购房者的主流选择。但是,伴随住房产品的更新换代,与这些“高大新”相比,“老破小”却渐渐成为备受争议的住房类型:一方面,由于居住体验大幅下滑,不少业主都想要早点置换更大更好的房子;另一方面,由于占据城市核心地段,价值往往并不低,所以也有购房者仍旧愿意为它买单。既然如此,在回答能不能买“老破小”这个问题之前,我们就先比较一下“老破小”存在的一些优势和劣势。

“老破小”的优势和劣势比较

劣势:“老破小”,顾名思义,一般都是指那些建筑年代久远,没有电梯,户型面积较小,已经出现不少瑕疵的老旧住宅。一般来说,主要存在以下几个问题:一是通风不畅、采光不足,加之年代久远,房屋质量存在一定安全隐患;二是老旧小区基本没有什么规划,不仅园区绿化面积比较少,往往停车位也十分难找,这对于年轻人来说确实不方便;三是不少“老破小”的物业管理水平较低甚至根本没有物业公司,小区环境往往并不理想。四是房龄超过20年的“老破小”申请贷款抵押时,在贷款额度和贷款期限等方面,银行往往会有所限制。

优势:虽然“老破小”存在不少劣势,但它的优势往往却是很多“高大新”所无法相比较的。一方面,“老破小”基本都位于城市的核心地段,交通、商业等配套十分完备,关键是很多“老破小”占据着优质的教育资源,甚至不乏重点中小学,所以在生活、学习方面十分便捷。另一方面, “老破小”公摊面积小。举个例子:购买同样100平米的房子,“老破小”得房率可能达到88平方米,而电梯房得房率可能仅仅75平方米左右,以20000元/平方米计算,电梯房面积少了13平方米,结果却相当于多花了26万,由此可见,老破小性价比要高得多。

国家一锤定音,“老破小”迎来新变化,今年起或将二度升值

在今年的全国大会上,国家再次敲定了2020年的房地产走向,和过去三四年比较,此次针对房地产的表述主要体现在以下几点:一是再次重申了房住不炒和因城施策,这说明二者仍旧是贯穿房地产调控的主要基调。二是今年与推动城市群和城镇化有关的内容较多,超过了300字,这说明伴随城镇化进入到下半场,城市群将成为未来国家发展的重点,从侧面也印证楼市将进入分化阶段,其中一二线城市的房产仍具有固化资产、抵抗通胀的作用。

除了以上这两点以外,此次国家还明确强调了要推动“旧改”,而且第一次在报告中为老旧小区改造定下了具体目标,相关内容主要体现在两点:一是完善便民设施,让城市更宜业宜居。二是新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。其实,除了这一次的大会以外,在过去一年,国家已经在经济工作会议、国常会等权威会议上4次明确表示要做好城镇老旧小区改造。显然,继棚改后,旧改已经被提上了日程。

对此,中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立表示,此次关于房地产的论述延续了之前基调,但在此基础上也对“旧改”增加了一些新的内容,这意味着今年房地产的工作重点是旧城改造。其实,笔者认为,不仅今年如此,未来几年旧改都将是房地产市场的主要方向。据统计,目前我国的城镇化率已经超过60%,城镇人均住房面积已经超过40平方米,在住房总量足够和住房需求逐步放缓的大趋势下,房地产开发大拆大建的阶段开始迎来转折,所以棚改退潮,旧改接棒,盘活存量是大势所趋。

具体到今年来看,根据住建部的相关数据显示,计划改造的3.9万个城镇老旧小区,涉及居民近700万户,旧改主要包括屋顶防水翻修,墙面刷新,加装电梯,天然气、水管改造,光缆铺设、停车场增加等。由此可见,旧改不仅是对房子本身进行改造,还包括对小区整体进行升级。笔者认为,旧改大力推进,一定程度上将解决目前“老破小” 存在的劣势,提升业主的居住环境。此外,还将推动“老破小”迎来二度升值。比如,根据多家媒体的报道,南京玄武区有老旧小区翻新前单价不到3万,翻新后单价上升到4万多。

购买“老破小”需要注意哪些问题?内行提醒3点

最后总结一下,由于年代久远,“老破小”存在一些劣势和不足是事实。但是,伴随国家一锤定音,旧改正加快提速,所以从今年开始,备受争议的“老破小”有望焕发新活力,甚至实现“二度升值。但是,需要补充一点,虽然旧改已经是大势所趋,但这并不意味着所有“老破小”都值得购买。对此,提醒以下3点:

1、房子本身就是用来住的,所以舒适和安全应该是摆在第一位的,购房者应该尽量避开房龄太高的楼梯房,因为这不仅仅需要支出一大笔装修费用,而且由于年代久远,房子本身的质量安全难以保障。

2、虽然“老破小”有望重新焕发活力,但不可否认,对于不少楼梯房来说,在通风、采光、户型设计等方面都存在“硬伤”,这一点很难从根本上得到改变。因此,购房者应该学会精挑细选,不要贪图便宜。

3、目前市场上“老破小”房源类型众多,购房者应该尽量选择名校学区房或者靠近地铁站、休闲公园、核心商圈的房子,这样可以尽可能保证以后轻松转手变现。

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