70年产权自动续期!能否减免,竟然由它决定!

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2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式颁布实施。这份历时五年编撰，总字数逾10万字的《民法典》，覆盖了老百姓一生的方方面面，包括衣食住行和生老病死。其中《民法典》中涉及到有关房产的部分内容，也被各大媒体反复解读。

房地产相关内容，最值得关注的关键法条，无疑是“住宅70年产权自动续期”！但民法典中，对于是否减免费用的描述，却令广大业主心存焦虑！提到的法律法规，再次牵动着大家的心。中国的语言文字是博大精深的。一字一句都值得认真体会，琢磨。事实上，相关的新闻内容早被媒体报道过，只是当时大家未曾注意罢了。这条与土地产权息息相关的法律，就是迟迟未曾出台的《房地产税法》。今天就让笔者带领大家解开这些，晦涩难懂的法律词条背后的真相。领会《民法典》制定者隐藏真实意图。浮在水面上的，永远只是冰山一角！

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为什么大家对住宅70年产权续期如此耿耿于怀呢？因为这涉及到自身的根本利益。先从咱们国家特殊的土地性质说起。建国后30多年里，土地属于国家，具有无偿的、无限期的、不流动的属性，甚至没有相关政府机构来进行管理。到上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，土地成为重要资产，实行“三无”已经不适合时代需求。于是到了1984年，规定农业部管农地，建设部管城镇土地，全国普遍开征土地使用费。1987年12月，深圳市按照国务院批转的文件精神，首次公开拍卖一幅面积8588平方米的地块，使用权为50年，这就是新中国历史上土地拍卖的排名前列槌。直到今天对于拥有房子的业主来说，建筑物本身是在不断贬值的，值钱的是房屋之下的土地。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到二手房的价格。在2017年3月的全国两会上，国土资源部副部长王广华在答记者问时表示：住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。这就是著名的“两不一正常”政策。今年实施的民法典，更是从法律层面上再次确认：70年产权到期自动续约！续期费用缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理。

这意味着民众对于70年产权问题续期的担忧，已经不复存在！

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大家真的可以高枕无忧了吗？当然不是。免费自动续期，才是老百姓较大的心愿。但此次民法典却规定，产权到期缴纳的费用，按照法律法规，才能减免。文中提到的依据减免的法律法规。事实上就是迟迟未能出台的《房地产税法》。70年产权到期，缴纳的是什么费？是土地出让金。在2018年的《中华人民共和国房地产税法（草案）》中，明确提出“本法所称房地产，是指土地及土地上（含地面以上和地面以下，下同）的房屋等建筑物及构筑物。”也就是说未来房地产税法实施时，房和地二者同时计税、征税。无论在收取住宅用地使用权“续期费用”的基础上，再收取房地产税，还是在收取房地产税后，再收取住宅用地使用权“续期费用”，于情于理于法都说不过去，古今中外没有先例。所以线索就很明显了。民法典中，提到的相关法律法规，就是《房地产税法》。最可能的征收方式：缴纳房地产税的住宅，产权到期后，则无需缴纳土地续费支出，或缴纳少量费用（根据房地产税缴纳的比例扣除），即可自动续约。没有缴纳房地产税的住宅，70年产权到期后，应该根据房地产税法的相关规定，缴纳或者减免。毕竟未缴纳房地产税的住宅，通常会是家庭的少有住宅。所以结论就是：70年产权的住宅，到期了，房子还是你的。但这个续期的费用，会根据房地产税法的相关规定缴纳，家庭少有住房的，大概率会被减免。听到这个推测结论后，大家是不是再次松了一口气！

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对于非住宅性质的业主，更扎心的事情，在等待着他们。此次民法典，对于非住宅建设用地使用期限是这样描述的：“该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”既然没有明文规定非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。不能自动续约，意味着什么，或许很多人都没有认真的想一想。揭开谜底吧：1、有约定的，按照约定。即土地使用权到期后是继续缴费，还是开征房地产税，是单独缴纳，还是同时缴纳，给予多少减免，都按照到时的法律、行政法规办理。可以肯定的是，非住宅建设土地，缴费是不可避免的。2、没有约定的，大概率会被国家收回土地，地面附属物将给予适当补偿，业主限期搬离。需要注意的是，地面附属物的补偿是远低于大家通常的认知的，毕竟这不包含地下的土地价值。

2015年土地所有权到期的深圳高尔夫球场，面积136.74公顷，在申请土地延期未获通过的情况下，面临被政府收回土地的局面。截止到2020年底，土地清算流程已经进行到评估阶段。想想现在深圳的土地价格，这块地处深圳黄金地段的业主，将会是一笔多大的财富损失！所以，对于投资非住宅性质房产的业主，将面临更大的不确定性！所有的一切，都已经暗含在民法典的字里行间！

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《民法典》已经开始正式实施。作为一个提纲携领的法典，重点的是内容的“包容性”和“前置性”。与其说解决了70年土地产权问题，倒不如说是奠定了房地产税的法理基础。影响房地产税的三大技术障碍：不动产统一登记、全国住房信息联网以及国地税合并，已陆续完成。至此，房地产税法已经完成所有的前期基础工作，舞台已经搭好，“房住不炒”的大幕即将拉开！