政府不再垄断住房供地 商品房会跌价吗?别天真!

一、国土部的大招：住房和商品房的概念今天才懂

国土资源部部长姜大明15日对媒体表示，中国将研究制定一个新的住宅用地政策，这个政策是：在权属不变、符合规划的条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地也可以作为住宅用地的办法。

翻译成大白话：政府将不再是居住用地少有提供者。

在讲正题之前，我们先要简单说明一下中国的土地市场的现状：中国的土地市场上只有两种土地，国有土地、集体土地。

国有土地上可以建设商品房，集体用地不准建商品房。

这个政策可以说是导致中国房地产市场无法控制涨价的主要原因：地方政府垄断住房供地，控制土地供应数量，导致土地价格一直涨势不断，且一定程度上造成市场供应短缺，从而导致房地产价格无法通过市场调节机制自我调节。

现在好了，中央表态：

住房供地，政府将不再垄断！

那么房地产市场是否会变天呢？

我看，别高兴太早！

根据姜部长所说的住宅用地新办法，所谓的政府将不再是居住用地少有提供者，指的是：利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

看清楚了，这是最关键的一点，集体用地只能用于建设租赁房，而不是商品房！

住房≠商品房，但是住房市场包括商品房市场，你搞清楚这点没？

二、“买”农村房子或宅基地，建租赁房赚钱，这是一种新生意

事实上，北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。

但是这次用国土部正式文件的方式推向全国，意义就不太一样了！

政府不再垄断住房土地供应，首先将对集体土地价值将产生非常大的提升影响。

这其中，大中城市的城中村和周边村落的集体用地首先会出现一波行情；

其次，有着特殊资源如旅游资源、优质交通设施如高铁、地铁等、优良的气候条件的农村，其土地价值将被挖掘；

再次，整体上的农村宅基地可能会吸引相当大一部分社会资金的关，随着政策的明朗化，估计要掀起一波农村宅基地炒作潮——难道是想借此新闻广播火爆得要爆了的城市房地产市场分分洪水？把投资者引向广大的农村，减轻城市房价的压力，果能如此，善莫大焉！

最后，最受影响的是城市租赁市场，在城市周边“买”一批农村房进行改建后用于出租，这将会是笔好买卖吧？国家鼓励的事情，一定要大干！

三、多主体供给是什么意思？

多主体供给，这个新提法最有价值。

我国的土地市场公为国有用地和集体用地两种性质，其实“地”是一样的地！不同的只是身份！

国有土地上可以建商品房，可以正常地确认权属、交易，所以也就身份百倍，炒作不断！而同样土地，一旦名字叫集体用地，那么在这种土地上建设的房子就不叫商品房，而是命名为小产权房的“私生子”，没有身份，不可以流通，所以其价值就大打折扣！

国土部此次表述，在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。

这是一个进步，虽然我们仔细看过以后才发现，所谓的“居住用地的放开”，其实只有放开租赁市场，商品房市场依然是国字号独门生意，而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，估计主要是一些大城市中的城中村和城边村。

但是，毕竟迈出了一步，这一步就是几十年啊！

为这一步，我们付出了多少代人的钱财啊！

万里之行始于足下，开始了排名前列步，房地产的天就开始变了，各位，这点要看清！

四、最终的解读

这可以理解是对集体建设用地的“解放”，大大利好大城市周边集体性质土地和宅基地的盘活。但必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，现在还看不到转正的可能。

另外，以下几点新变化值得我们关注：

1、政府不再是住宅用地的少有供应者，村集体的土地可以作为建设用地进入市场参与游戏，但商品房的游戏目前还只能是政府玩。

2、农村宅基地上建盖的房子可以用来经营和出租了。其实早已经是这样了，只不过现在确认一下，但是这种确认，却可以让很多农民兄弟躲过强行拆迁。

3、租赁房市场与农村宅基地越走越近了，这里面可是蕴藏着一个巨大的市场啊。

4、政府决不可能轻易放弃自己土地出让的垄断权！村集体的土地只能在租赁市场上做文章，聪明的中国人，文章怎么做才能分享一点商品房市场的疯狂利润呢？谁能早一天想出来，谁就能发大财！

4、所谓适度放活宅基地使用权，想象空间大，可钻空子小！但是我很期待！期待！期！待！！

姜部长强调了，城里人要到农村买宅基地建别墅、会馆，不放开，但他又说要适度放活，将会是怎么个适度法呢？又要怎么活呢？

网上近期有不少文章宣称，宅基地即将入市交易，城里人到农村买地建房的日子不远了！农民兄弟要发大财了！

这要打个大大的问号！可能吗？

凡是影响到政府土地财政的政策，凡是影响政府钱袋子的事情，较好不要异想天开！但是适度放活！宅基地！使用权！

这里有两个关键词：放活，使用权！

既然要活，那么还是会突破以前的一些条条框框，只是突破的方向只会是使用权，会不会允许宅基地使用权出租超过20年？会不会允许宅基地使用权可以贷款融资？期待以后相关部门给出更清楚的解答。