“开发商”没有办房产证!为什么业主必须交物业费?

有一个案例，物业公司状告业主，因开发商没办出房产证，再加上与物业公司没有签订正式的物业合同，业主老王借机拖欠8年物业费没交，法院审理后认为，物业公司已提供了事实上的物业服务，业主理应缴纳物业费，最终原告诉请获支持。

物业合同是在交房时签订的

物业费的缴纳是以物业合同生效为前提条件的，根据行业惯例，物业合同是在交房时签订的，没有交房物业服务的主体即不存在，物业公司开始对某小区实行物业管理，因为小区业委会当时还没成立，故没有与业主签订正式的物业服务合同，最开始物业费相当低，可面对如此低的收费，还是有业主拖着不交，老王就是其中一户。

却始终没有任何效果

刚入住小区之初，老王还及时缴纳，后来老王便开始拖欠，其间，甲物业公司以上门张贴或投入信箱的形式催促满一年不缴纳物业费的业主，而且每年上、下半年各发送一次催款通知，却始终没有任何效果，物业费是建立在物业公司对业主或者业主房屋服务的基础之上的，交房前业主还没有入住，物业公司没有对业主或者业主所有的房屋进行服务，双方不存在合同关系，因此也不存在物业费用缴纳的问题。

不缴纳物业费自然有他的道理

老王表示不缴纳物业费自然有他的道理：他2004年就购买了该小区的房子，可开发商却始终没有办出房产证，一直到2014年老王提起诉讼，开发商才将房产证办出，另一方面，他并没有与甲物业公司签订有效的物业合同，一直认为是开发商在对小区进行物业管理，在合同明确约定的情况下，办理房产证是房地产开发商的一项合同义务，一般在商品房买卖合同中会约定办理房产证的期限，开发商一旦延期办理，当事人可以选择自己办理或者到法院起诉要求开发商立即办理并支付违约金。当事人如选择自己办理，具体办理程序可以咨询当地房管部门。

理应缴纳物业费用

法院审理后认为，虽然双方并未签订物业服务合同，但根据原告实际上为被告提供了事实上的物业服务，可以取得相应报酬，被告作为系争小区业主享受了原告提供的物业服务，理应缴纳物业费用，最终判决被告支付原告物业费4500余元，房产证下没下来和交不交物业费是不相干的两件事情。开发商不办房产证，业主可以起诉，要求给予赔偿，但不能以此为由拒交物业费。

根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。购房合同约定的开发商交房的时间与其办好房产证的时间不是同一个时间，因此我认为业主应从接收房产之日起开始交纳物业费，至于开发商办证的义务应按约定时间或者法定时间办，如未能按时办好的，应由其向业主承担违约责任。