招商积余毛利率明显低于行业平均水平 管理层称已准备数项措施

在管面积近2亿平方米、营收大涨，但多项盈利指标低于行业平均水平的物管企业招商积余，在3月24日的2020年度业绩会上，回复了投资者提出的多个疑问。

招商积余日前发布的2020年年度报告显示，期内，公司实现营业收入86.35亿元，较上年同期增长42.07%，主要来自物业管理业务的收入增加；利润总额6.26亿元，较上年同期增长53.30%；归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，较上年同期增长52.03%。

招商积余在年报中称，营收的增长“主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围、原有物业管理项目自然增长以及本年度新拓展物业管理项目增加。”

在投资人普遍关注的盈利指标方面，招商积余2020年物业的毛利率为10.97%，虽同比上年上升1.13个百分点，但明显低于行业平均水平。据兴业证券统计，2020年上半年，主要物管公司的平均毛利率为29.8%，毛利率平均增速为42.6%。

分产品来看，招商积余的住宅毛利率较低，为6.71%，非住宅为11.88%，专业化服务毛利率稍高，为14%。其年报显示，由于历史原因，招商物业注入的多个住宅小区签订的均是包干制合同，很难提高毛利率。

“与同行业相比，公司物业业务的毛利率确实是比较偏低的。偏低的原因主要有以下这几个方面，排名前列是我们的项目结构，截止到2020年末，公司在管物业管理项目有1438个，覆盖的城市有100多个，项目分布密度不够集中；第二，机构类物业的收费定价有较大压力；第三，公司目前正在追求规模快速发展，市场拓展、运营管控等方面的投入成本较高。”招商积余财务总监张秀成在业绩会上称。

张秀成补充道：“招商积余对于提升毛利率和净利率已做了一些铺排。”他介绍，首先是持续加大市场拓展力度，深耕已有区域或城市，实现快速扩张、提升规模效益；再次，继续开展区域或城市公司的整合，进一步降低管理成本、提高人效，招商积余将成立横向的降本增效的专项工作组织；最后是提升专业化服务和品质溢价。

招商积余董事长聂黎明称：“我们的发展方式还比较传统和单一，内部市场潜力挖掘的还不够，轻重资产还没有完全实现分离，历史遗留问题有待有效处理，激励机制还有待完善。”聂黎明在业绩会上宣布，2021年招商积余确定的营业收入目标为103亿元。

除了物业收入，招商积余还有一项业务“资产管理业务”，包括购物中心、酒店及其他持有型物业的租金收入。报告期内，招商积余资产管理业务实现营业收入4.34亿元，占公司营业收入的5.02%，较上年同期减少29.65%，主要系受疫情影响。其中，商业运营的收入降幅较大，减少65.25%。

针对这部分业务，聂黎明称：“接下来公司将继续推进轻重资产分离，解决历史遗留问题，按照‘先易后难、重点突破、能快则快’的原则，加快部分项目资产尾盘去化。”他介绍，招商蛇口还有一些商业项目暂时还没有注入，主要原因是涉及到一些合资项目，还需要与其他股东方沟通。

除了盈利能力，投资者关心的另一个主要问题是收并购进度。招商积余管理层介绍，从2016年以来，物业百强企业管理面积规模年均增速是15.6%，市场份额由2016年的29.4%进一步提高到43.61%，预计未来行业集中度还会持续提高。

招商积余常务副总经理谢水清称，2021年招商积余制定了高于行业排名靠前企业平均水平的拓展计划，其中投资并购是重要战略举措之一，并透露已有多个项目正处于进一步磋商和交流的过程中。

来源：财联社