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重要提示1：
二手房买卖的前提是出卖方已经取得产权证，否则出卖方的产权是有瑕疵的，因为买方无法即时过户产权，真正取得房屋的所有权。
实际生活中会存在很多情况房屋占有者虽然没有取得房屋权属证书，但是在将来是可以取得产权的：
✦已经签订商品房买卖合同，合同在房地产管理部门进行备案登记并实际交付的商品房；
✦已经取得房地产权证，但抵押给银行或其他债权人，尚未解除抵押的房屋；
✦通过继承、赠与等合法方式取得房屋所有权，尚未办理过户登记的房屋；
✦通过拆迁补偿方式获得，能办理房产证又尚未办理房产证的房屋等等。
上述这些房屋的占有使用者因为资金周转困难或者需购买其他住房等个人原因急需卖掉这样产权略有瑕疵的房产，买方在购买这样的房产时，相对于购买双证齐全的房产是有一定风险的，因为无法及时过户这个现实问题会导致整个交易周期变长，市场平均房价波动变大，双方不履约的风险升高。
01什么是房产预购协议？
但如果双方签订房产预购协议时对合同中双方的个人信息、房屋的基本情况、房屋的总价款、购房款的支付方式和支付时间、房屋交付的条件、违约责任等主要内容进行了详细约定，名称形式上虽为“预约”，但实质上具备了正式合同的内容，是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按约定履行各自的义务。
02房产预购协议经过公证的好处？
双方在订立房产预购协议时到公证处办理房产预购协议的公证，公证员会对双方本次购房的法律风险做出充分的告知，并尽可能的完善双方订立的《房产预购协议》的内容，用更专业完整的合同来降低整个房产交易的风险，《房产预购协议》经过公证，证明了订立此合同均是交易双方真实意思的表示，《房产预购协议》的真实性和合法性可以得到进一步的保障。
需要告知的是，合同协议是约定当事人双方的法律文书，签订了《房产预购协议》并办理了公证并不等于房产交易行为已经完成。如果订立合同协议的当事人不遵约履行，那么经过公证的《房产预购协议》会是你保护自己权益的一个工具，守约方可以到法院起诉，让违约方继续履行合同，如果合同无法继续履行那只能让违约方承担相应的违约金或赔偿相应损失。
办理房产预购协议公证的协议双方当事人需携带双方身份证、户口本、婚姻关系证明材料，出售方合法占有使用房产的相关证明材料，双方一起到公证处申请办理。
03需携带的材料和注意事项
1.买卖双方的身份证、户口本、婚姻证明材料（结婚证、离婚证和《离婚协议》、调解书、判决书）
2.转让的房产权利凭证：如商品房购销合同、备案登记表、房产证原件或复印件，视具体情况而定
3.买卖双方亲自到场办理，无法到场可出具经公证的委托书由受托人到场办理
04相关法条
《中华人民共和国民法总则》排名前列百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
较高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
较高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
重要提示2：
如果你购买的是一套没有办理过初始登记的房产，在购买这样的房产时一定要擦亮双眼，警惕这些问题：
1、 房产所属开发商是谁，是否正规资信良好，有无不良记录？
2、 该房产项目出售时五证是否齐全？
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；
《建筑工程施工许可证》，《商品房销售(预售)许可证》。
建设项目只有在取得上述五证后，方允许房地产开发企业销售商品房。
3、 是否经过验收合格？开发商有无缴纳相关税费的？
4、 卖方与开发商签订的《商品房购销合同》是否经过房管部门备案?
5、 卖方名下的房产证目前不能办理的原因？大概多久能办理到不动产权证书。
信息来源：瑞丽市司法局
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