小产权房将“有序转正”,还是“全面拆除”?

在近十几年的时间里，中国房地产市场的发展，可以说是非常强势的，自房改以来，国内的房价水平就一直呈逐年上涨的趋势，完全没有一丝减退的迹象。 

即使是这两年国家加大了对楼市调控的力度，房价不像前些年那么疯涨了，但在整体市场上来说，还是以微涨的姿势在保持着。 

多年来一直居高不下的房价，买房变得越来越困难，但又害怕房价还会继续大幅上涨，自己越往后越够不着一套房子，为了实现自己的“安居梦”， 很多人便开始把目光转向了小产权房产市场。 几乎人人都知道，小产权房从本身性质上讲，是不合法的住宅建筑，不具备国家认可的产权证，在将来也很可能会因为“违法”而损害到购房者的权益。但是，在国内的商品房买卖市场，购买小产权房的人却依然很多。那么，  明知道不合法，为什么还有那么多人对小产权房乐此不疲呢？

在高房价的环境下，小产权房是大部分人实现住房的优选途径据不完全统计，目前国内小产权房的占地面积约66亿平方米，数量达到了5000万套左右，这还只是一个保守的数据统计，真实数据应该远不止这些。调查显示，截至2020年10月底，全国平均房价水平达到了9989元/平方米，多地区甚至已突破了万元的价格。 面对不断上涨的房价，许多刚需购房者又不愿意过多等待，于是相比起价格高昂的商品房而言，购置一套价格相对便宜小产权房，就成了许多人的“明智选择”。在不少人看来，许多小产权房的全款，仅为同地段商品房总价的30%~50%左右，甚至连一套大产权房的首付都不到，虽然没有产权证，但至少还有个购房合同，即使不符合国家法律标准，但罚不责众，面对市场上那么多的小产权房，国家总不会“说拆就拆”吧。 

但小产权房的土地使用未经合法审批，在法律规定上就是不被承认的房产，所以小产权房被拆除的事情也是既定的事实。针对此种矛盾，中央发布了一份市场经济规划文件，释放出了小产权房该“何去何从”的信号。 小产权房“全面拆除”？在国内小产权房的比例，占据了很大一部分的商品房市场，比如在深圳地区，小产权房的占比超过60%，与商品房几乎各占据了半壁江山。并且这还不算多的，在山西长治市，小产权房的占比，更是高达全市房产市场的90%左右。 

对此有不少经济学家认为，小产权房其实只有2条路可行，要么全部拆除，要么有序转正。如果根据规定，小产权房的交易仍属不合法，肯定就是必拆无疑。但从巨大的数量上而言，如果“一刀切”全面拆除，显然也不太现实。然而要如何转正？有人认为，可以通过补税方式，向部分符合城市规划且质量过关的小产权房，发放产权证；或者收归于集体所有，转为 保障房 、廉租房等。 “三权分置”的新政下，小产权房或“有望转正”？在2020年5月18日，中央发布了一份市场经济规划文件，针对农村宅基地、土地流转，房屋产权问题，做出了明确规划，在这其中，也给小产权房问题给出了借鉴意义。 

《文件》表明，  在将来农村宅基地和土地的所有权、使用权、资格权，或可以经过探索后独立分置出来  。比如宅基地的所有权可以仍归农村集体所有，但其资格权和使用权，可以不受所有权捆绑，单独出现，这样一来，那么在宅基地上建造起来的房子，就可以独立流转了。 而小产权房之所以不被认可和建造销售，主要还是因为其建设用地没有经过合法审批，没有被明确相关的有效有序，所以按规定，不能被承认。众所周知，一个合法完整的房屋产权包含了 土地使用证 ，以及房屋产权证，两者缺一不可。 但如果像《文件》内容中提到的“三权分置”方法，将土地使用证和房产证分开单独设置，那么有关小产权房的用地和产权问题上，是不是也可以“迎刃而解”了？ 

然而虽然中央文件中，提出了“三权分置”的策略，但是大家注意“探索”二字，这也说明了，关于分置这个问题，如今还只是在试探摸索的阶段，短期内应该还不会有重大变动。 总的来说，“小产权房”在未来会被如何处置，谁都也还说不准，但“违法必究”这个铁律是特别不可违背的。所以大家在购房时，还是需要谨慎考量后再做选择。