买二手房要特别谨慎 不要买设立了居住权的房子

　　民法典已经与2021年1月1日起施行，作为我国首部以“典”命名的法律，民法典同时又被称为“社会生活百科全书”。衣食住行，生老病死，成家立业，方方面面这部宝典都安排得明明白白，其中关于房产方面的亮点也很多，改动较大，对购房者影响也较大。那么与购房者相关的具体有哪些改动呢，选房师逐一为大家解读。

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　　买二手房要特别谨慎，不要买设立了居住权的房子

　　你能想像吗，自己买的房子无法入住，一个素不相识的陌生人却可以合法居住，而且你不能赶走这个陌生人。

　　《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。

　　简而言之，房主可以通过合同或者遗嘱，赋予任意一个人居住权，注意是任何人，可以是亲人、朋友、保姆，甚至是路人。赋予居住权后，这个人可以一直住在这套房，直到合约失效，或者死亡。也就是说，即使是没有房子产权，也可能有居住权。

　　此外需要注意的是，带有居住权的房子，不能出租(另有约定的除外)，居住权不能转让、继承。根据现有政策，对于学区房或税房，不管是上学落户还是交税，都依然由产权人享有权利或支付费用，但也不排除以后国家政策有变。

　　新增居住权对购房者会产生什么影响呢?首当其冲会影响二手房，以后购买二手房多了一条必要的手续：买方要到登记部门查询房子是否设立了居住权。如果在购买二手房时一时大意，买到设立居住权的房子，上面说到无法入住的情况将成为现实。

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　　已经抵押的房产，可以不解除抵押直接办理过户

　　这项规定的出台，将直接让房地产类资金过桥业务举步维艰!

　　《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　大部分人买房是需要向银行借款，同时银行会要求办理房产抵押手续。在以前，有房产抵押的二手房要想进行交易，必须先由买方还清抵押贷款，银行才会解除抵押，这个时候房子才可以上市销售。等房子过户给买方之后，再由买方进行贷款等流程。

　　而从2021年开始，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意，更不再需要“资金过桥”等“金融服务”。这在很大程度上简化了二手房交易流程，未来二手房市场将更加活跃。

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　　买70年产权住宅，产权到期了房子还是你的

　　小王在去年9月份购买了房屋一套，拿到产权证的那一刻满心欢喜，但细心的他发现“使用期限”一栏中显示：2020年9月7日起至2090年9月6日止。小王很困惑，怎么我自己的房子还有使用期限，使用年限到了会怎么样?

　　很多人都有这样的疑问，但是2021年以后住宅产权概念将被弱化，因为70年的土地产权到期后，土地的使用期限自动续期!

　　民法典第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　房产的土地使用年限一直是购房者十分在意的问题，除开40年产权的商业公寓别墅等，70年产权的住宅一旦遇上烂尾、开发商囤地延迟开发，都会使土地使用年限大大缩水。民法典之后，现在这个问题也将迎刃而解!

　　续期费用目前还没有公布实施细则，不排除有减免的可能，后续会有法律和行政法规规定。规定目前仅针对住宅，商用房产权到期后是否可以续期，现在没有明文规定，因此购买商用房还是需要注意土地剩余年限的。

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　　房东变更，租房合同照常履行

　　2020年对租房者十分不友好，经历了某公寓爆雷事件的小张刚经历“被退租”，换房不久的他又突然被房东告知要卖房子，不得已的小张只得再次“被退租”。如今民法典来了，租赁者“漂泊流落”的局面将得到极大改善!

　　根据《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　也就是说，租客和房东签订了3年的租房合同，在合同期满之前，房东要提前把房子卖出去，房屋所有权产生变更，但这并不影响租赁合同，租客依然可以继续居住，直到三年的租房合同期满。

　　因此对于租房者，不再有随时会被通知搬出的担忧;对于房东，也要注意提前规划卖房计划，以免因为租赁合同影响交易正常进行。

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　　中介权益受保护，跳单也需支付中介费

　　不少购房者在房产交易时，通过中介平台或公司拿到交易对方的联系方式后，为了省下一笔中介服务费，会直接私下和对方进行交易，这就是我们经常说的“跳单”，“跳单”行为无疑会给中介造成巨大的伤害。民法典对中介服务人员的权益也做出了保护：

　　根据民法典第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

　　第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　不管交易有没有完成，委托人也就是购房者均需要向中介支付必要费用或报酬。这对房产中介从业者来说无疑是个好消息，自己的劳动成果得到了法律的明文保护。选房师在这里温馨提示：委托中介卖房要尊重他们的劳动，不要跳单，即便跳单了也要支付中介费～

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　　婚姻无过错方受保护，妻子有权追财产

　　2020年最后一天，有些地方民政局的离婚人数可能是平时的三倍，就是因为1号的民法典在婚姻方面也有了新的条文，大家纷纷赶在离婚30天冷静期前离婚。

　　自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内，任何一方不愿意离婚的，可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。要注意，遇到家暴等情况不用等对方同意，可以直接到法院诉讼离婚。

　　另一方面民法典还加大了对婚姻无过错方的保护，比如婚姻期间，丈夫背着妻子在外面找小三，并给小三买车买房，侵害了妻子对共同财产的平等处理权，妻子可以起诉小三，要求返还财产;或者起诉丈夫离婚，要求净身出户，丈夫的行为属于转移夫妻共同财产。此外，如果一方有重婚、实施家庭暴力、虐待家庭成员等重大过错，无过错方有权请求损害赔偿。

　　全职妈妈如果离婚，可以请求另一方进行补偿。

　　根据《民法典》1088条规定，夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议;协议不成的，由人民法院判决。

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　　小区公共收益明确归业主所有

　　不少小区业主都很困惑，怎么小区里广告越来越多了，电梯里，小区外墙，这些广告收入都去哪里了?

　　关于这些，民法典里有了明确告知。

　　小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　物业对于小区公共收益的归属和去向一般都含糊其辞，很多业主也不知道有这么回事，小区还有公共收益?当然是有的，比如小区里的电梯广告，公共区域的停车位、租赁摊位等等，有的小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场所，在小区业主使用时会缴纳一定费用，只要是公共区域产生的收益，那么这些都属于公共收益。民法典加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属属于业主共同所有，所以物业的公共收入里面，也是有我们业主一份的。

　　此外，民法典对物业还明确了以下约束：

　　1.高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担，倒逼物业公司做好监控管理;

　　2.物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为;

　　3.炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意，现在只需要一半的业主同意。

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　　侄子侄女也可以继承遗产

　　《民法典》与时俱进地对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。因为如今单身率，丁克家族数据的居高不下，很多房产可能面临，无人可继承的情况，所以明确了以下几种人，可以继承遗产。

　　1、出嫁的女儿，有平等的继承权;

　　2、胎儿有继承权，遗产分割保留其份额;

　　3、侄子侄女可以继承叔伯遗产;

　　4、城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子。

　　以上就是民法典里和房产息息相关的内容，购房者也需要加强自己的法律意识，当自己的合法权益受到侵犯是，一定要拿起法律武器，合理维权。