投资房产只防烂尾楼不行了,还要防“烂尾城市”

  今天提一个新概念：“烂尾”城市。

   想到这个概念是因为最近太多的朋友来咨询：某某地州某某项目，以前卖一万多、两万，现在有内部渠道可以用8折甚至6折的优惠价格拿到房子，该不该出手？

   坦率地说，这些人中的很多人，我在五年前曾经苦口婆心地劝说过他们一起凑点钱去囤积点房子，但是大都吃了闭门羹。

   现在房子涨成这个样子了，大家却兴冲冲来“约炒”……

    心里多少羊驼跑过啊！

    这就是阳明先生所说的人生吧？看到做不到，就证明你没看到。

    回到今天的话题。

    不同于楼盘烂尾，一个城市的“烂尾”主要表现在：人口外流、没有未来，房子套人。在这样的城市投资房产，比买到烂尾楼更让人心烦。

  我们就从一组数据说起吧。

  据中国房价行情网的数据，过去一年云南15个地州市中，8个上涨，7个州市房价下跌。仔细看了下，上涨的州市水分不小，今天暂时不说。

  我们的话题从下跌的这些州市来分析，给大家未来如何投资房产提供点参考，这7个下跌州市按跌幅从小到大排列：

  红河、临沧、普洱、迪庆、丽江、版纳和保山。

  排名前列名保山。

  红河、临沧、普洱跌幅都在2%以内，可以忽略不计。

  比较震撼的是版纳和保山，一年的跌幅竟然达到了12%左右！

  这只是过去一年的数据，其实这两州市的下跌，早在2019年初就开始了。

  如果统计一下过去三年的涨跌幅，也许更震撼：

 版纳和保山，保守估计目前的房价相较于其过去三年的高峰时，应该已经跌去了30-40%，个别板块和项目腰斩还不止——关键的是，即使腰斩了，房子仍然不好卖。

  当然版纳要好点，市场冷到这般田地，至少还有外地人买。

  保山就很让人绝望：人口纯流出，而且看不到逆转的希望，再怎么跌也少有外地人去抄底。

  版纳和保山，耐人寻味的不是跌幅之惨烈，而是差不多的跌幅，保山和版纳所受到的关注和引起的市场反应却大相径庭。

  版纳的跌价，引来了太多人唏嘘、惊讶的同时，也让很多人跃跃欲试去抄底——所以版纳的房价之谷底，应该算是探明了；

  而保山的跌，却死水微澜，连业内媒体都没几家报道——什么时候能爬起来？天知道。

  为什么会这样？

  分析一下这对难兄难弟的涨跌历史，也许可以让我们找到答案。

  先说说他们是怎么涨起来的。

  版纳的涨，因为是旅游、避寒胜地，有独特的山水风光和民族文化，也是通往东盟的重要节点，有着明确的朝阳产业和未来。

  保山的涨，除了跟风，我看不出其他的原因。一个农业市，既没有支柱产业，也没有天生丽质的山水、人文风光，连气候也不给力，又不可能成为未来的交通枢纽，涨的底气哪里来？

  再来说说他们为什么跌？在这一点上，两个城市倒是差不多：

  都是：

  1、暴涨之后突然放量，新项目出来的太多、太快；

  2、购房群体突然萎缩了——版纳是限购（哼哼哼，自宫），把一大批炒房客挡在外面；保山则是没外来客，本地炒房客本来就少且“贼”，吃一波就“塞”不下去了……

  谁是“烂尾”的城市？答案不难找。

  该到什么样的城市去抄底？相信大家可以判断。

  这其实就是后房地产时代的特征！

  典型特点有两个：

  1、没有普涨普跌了，同一省份内，有的城市涨，有的城市跌；同一城市内，有的板块涨，有的板块跌；同一板块内，有的项目和产品涨，有的项目和产品跌价也难卖。

  2、一手房和二手房进入博弈时代，一手房基本属于政策市、二手房却是纯市场化，买卖房子的时机更难把握。明明你看到公布出来的房产数据在涨，但是你手里的二手房却很难卖个理想价。

  总之一句话：投资房产光靠胆量不行了，要靠技术。

  这个技术体现在：选择哪个城市、哪个板块的哪个项目和产品，在哪个时机买入，什么时候卖出。任何一环出错，都有可能让你白忙活几年甚至套牢你。

  最后，提醒朋友们，要买房多商量、多打听，别冲动。